例如，2019年6月底，在广州市海珠区小岩湾社区，一块圆形装饰石突然从路边外墙掉落

广州市番禺区城市花园是一个有着20多年历史的居住区。该社区有几栋低层住宅和三栋高层住宅。廖先生住在一栋名为金富苑的高层住宅中，共有12层。近年来，这座住宅楼外墙上的马赛克瓷砖严重脱落，有些地方透水，甚至裸露钢筋，有可能伤人。

对于金富苑这样的老社区来说，外墙的剥落往往是建筑老化的第一个迹象。在多年的风雨中，外墙马赛克、瓷砖出现不同程度的脱落、开裂、空鼓、渗漏等情况，甚至部分水泥层和钢结构直接暴露出来。

例如，2019年6月底，在广州市海珠区小岩湾社区，一块圆形装饰石突然从路边外墙掉落。不幸的是，这名过路人被碎片割伤了脚踝，后来被诊断为脚踝骨折。2022年4月25日，江西省九江市一个社区的外墙突然脱落，击中一名路过的妇女，她当场摔倒在地。救护车赶到营救后，该女子被宣布死亡。

外墙维修方案不同，价格差异较大。如果外墙局部修复，费用约为数万元；如果整修整栋楼的外墙，价格高达一到两百万元。由于其高性价比，当地维修方案更受老社区的青睐，但其“治标不治本”也受到一些业主的批评。

通过梳理近年来老住宅小区外墙脱落的案例，可以发现，如何解决老住宅小区的外墙脱落问题，目前没有明确的规章制度，目前的痛点主要集中在维修资金上。

2020年5月3日下午，广州市海珠区一栋八层住宅楼屋顶外墙的瓷砖突然脱落。瓷砖在楼下的太阳伞上打了一个大洞，差点砸到伞下的人。该大楼的经理金先生说，这座楼已经有30多年的历史了，已经检查过是否存在危险，拆除了一些松动的瓷砖，并用水泥进行了修复，但“要把它们一块一块地铲掉，工作量太大了。”由于没有维修资金，只能采取简单的补救措施。

广州市白云区一栋老住宅的墙砖经常脱落，一旦被车砸碎，如果完成外墙装修，两栋30层楼的建筑需要一到200万元，缺乏维修资金，业主无力承担。区工业委员会最初的想法是建立一个高空坠落防护网，以应对建筑紧急情况。

社区产业委员会负责人表示，已交付使用的房地产建造防坠物防护棚或防护网，国家尚未发布相关标准规则。例如，建筑钢化玻璃防护棚，面对未知承载力的高空抛物线，存在两次坠落的隐患。行业管理局计划建造防护网棚屋，与玻璃相比承重和弹性更好，但仍遭到一些业主的反对，“不愿意在自己的窗户下建造”棚屋建造高怕倒塌，低怕火灾通过。他表示无奈，到目前为止近一年，应急网棚仍未建成，“只能继续做业主的工作！”

即使该项目预计将由业主自己通过维修基金解决，也有可能由于业主之间的分歧而使改造项目陷入僵局。

根据《广州市养护资金管理办法》和《广州市物业管理条例》的有关规定，由业主共同决定的养护资金的使用和管理，由专用部分面积三分之二以上、业主人数三分之二多的业主投票决定。共享部件、设施和设备的维护、更新和翻新费用应按照所有业主共享的规定计入维护基金；如果维修基金分配账户余额不足或没有维修基金，差额应由财产所有人承担。

类似于在旧住宅区安装电梯的困境，只要一些业主反对使用维修资金或自筹资金，维修计划可能会被搁置，陷入僵局。

例如，对于上述位于番禺区金富苑的城市花园，物业管理部门最初提出申请维修基金，以便在外墙脱落时对其进行部分修复。一些业主认为“治标不治本”，希望业主筹集部分资金，完成外墙的全面翻新。然而，该物业管理公司走访了88户家庭征求意见，其中45户同意，43户不同意自筹资金彻底修复外墙的想法。由于无法保证所有业主都同意分担维修费用，该物业只能根据原始的部分维修计划申请维修资金。

例如，对于外墙脱落的城市花园社区，大龙街道办事处已向番禺区城市更新局申报了微型改造工作计划。该社区已被纳入2023年至2025年的老社区微改造计划，但具体实施时间有待上级通知，许多业主抱怨“时间太长”。

还有一些旧住宅区被纳入了微改造项目，外墙改造方案未能满足业主的期望。例如，在2020年1月，沙头街丽景花园的建设被纳入番禺区旧住宅区的微改造计划后，业主发现整改项目与他们的预期大相径庭。例如，最初的施工计划指出，该建筑的外墙重新铺了瓷砖，但现在发现只有部分外墙得到了修复。对于这一点，业主有许多共同的建议，以街，答案是资金不足。

为什么旧住宅区的外墙容易脱落 业内人士表示，自上世纪90年代末以来，各城市都在大面积推广外墙保温层和装饰层，但由于外墙保温层材料早期使用吸水，雨后墙体保温层吸水，反复热膨胀和收缩，导致外墙保温层开裂和脱落。2000年后，禁止在外墙中使用此类材料。此外，旧住宅区的外墙层大多采用油漆、砂浆、瓷砖等材料，经过长时间的日晒雨淋，会造成粉状、开裂、脱落和空鼓。

住宅楼外墙维修工程往往涉及业主、物业管理、开发商，而对于一些老住宅小区，他们往往陷入业主与物业管理的争吵之中。

他说，旧住宅区可能没有被红线图清晰划分，所以放下历史问题，让业主对该物业区做好确认，外墙脱落的维修费用分摊，富人愿意承担多一点，其他家庭则少一点。“没有更好的办法，只有业主一起做！”

云南省红河哈尼族彝族自治州前府蒙自市花园古村落改造、立面翻新、屋顶防水维修由国家援助、市政支撑点、居民自筹、管道单位分担一点、社会资本投资、改革增收融资方式、各种电力解决方案。

负责社区物业管理近20年的李先生说，随着大楼的老化，社区外墙上的瓷砖将不可避免地脱落。从物业管理的角度来看，更多的是防患于未然。我们可以考虑加强对建筑立面的日常检查，定期向外墙师傅进行维修，检查外墙瓷砖是否出现空鼓、开裂等现象，并及时处理，防止损坏的进一步发展。

他介绍，有一种红外热像仪采用非接触方式，快速、远距离、实时扫描建筑物外墙饰面，准确判断外墙地砖是否空鼓，并定位空鼓，为外墙质量检测和安全评估提供依据，但由于其成本高，仅部分用于高端住宅和办公楼。